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ベトナム・ホーチミンにてオフィスの探し方と注意点 RESS不動産屋

ホーチミン市

日本の法人様はLe Loi通り・NguyenHue通り・Ham Nghi通り周辺で物件を探される傾向が強くなっており、セキュリティ-・バックアップ電力は勿論の事、その他の色々な条件を満たす、きっちりとした物件へと入居されております。 Le Loi通り・Nguyen Hue通り・HamNghi通り周辺オフィスビルでは平米辺り 25$~物件を見つける事が出来ます。
またNguyen ThiMinhKhai通り・Hai BaTrung通り・Nam KyKhoiNghia通り等はホーチミンでも有名な通りでありますのでオフィスを構えるにあたり色々な会社様に人気な通りとなっております。
オフィス物件はバックアップ電力もあり、セキュリティ-もそこそこしっかりした小中規模のオフィスとなります。
これらの通りでは平米辺り 20$~物件を見つける事が出来ます。

不動産仲介業者の利用

大家さんが個人で建てた小規模オフィスから企業が建設したオフィスビルまで物件数がかなり増えている現在では情報力のある不動産会社に相談するのが賢い選択かと思います。ご希望の条件を提示すれば、条件に沿う物件の紹介を行ってくれます。
オフィス物件によっては不動産仲介会社へのコミッションを一切なしとしているオフィス物件がありますので、そういった物件は紹介物件の中から外されている場合もあります。

独自で探す場合

オフィス物件においてテナントを募集している物件は必ずと言って良い程 OFFICE FOR LEASEの広告を出している為、そういったオフィス物件を一つずつチェックしていくのも良いでしょう。また、現地の新聞(MUA&BAN)にも物件情報が載っておりますのでチェックするのも有効な手か思います。

オフイスを探す際の注意点

オフィス物件によって細かな条件が違っておりますのでチェック項目を一つずつ確認していきましょう。

1 賃料に VAT・共益費・光熱費が含まれているかどうか

VATインボイス(*)発行が必要な場合は賃料にVATインボイス、共益費または光熱費が含まれているかでトータルの賃料が大きく変わってきますので事前に確認する必要があります。また光熱費が全ての込みの物件もありますが、大抵は含まれておりません。
(*)VATインボイス
政府発給の消費税用の正式な領収書で、発行者控えが赤色をしている事から red invoiceと呼ばれておりこの red invoice(に記載されている売買や経費などの)金額に対して10%のVATがかかる。現地法人はこの領収書がなければ清算出来ない。

2 発電機が付いているかどうか

以前に比べ市の電力供給システムが向上し、停電が少なくなってきている現在ですが発電機があるかないかの差はビジネスを行う上において未だ重要な要素となっております。

3 土日もオフィスを利用出来るか、オフィス利用時間に制限があるかどうか

休みの日には一切オフィスに入る事が出来ない物件もありますので注意が必要です。またオフィス利用可能時間についても注意しましょう。

4 オフィス物件での通常時間以外の使用において特別にお金がかかるかどうか

オフィス物件によっては時間外での使用において 1時間につき平米辺り幾らの計算で時間外使用金額を請求する物件があります。

5 駐車・駐輪料金と駐車可能な時間帯

駐車・駐輪料金と駐車可能な時間帯についても確認する必要があります。

6 セキュリティーがしっかりしているか

会社によっては金庫や重大な情報がありますのでそれらを守る為にもセキュリティーがしっかりしているオフィス物件への入居は必須になってきます。ベトナムでは警備員と結託して窃盗を行うケースもありますので注意が必要です。

7 オフィスの内装工事が必要かどうか

オフィスによってはお客様がオフィスをデザインしたり、内装工事をしないといけない場合があります。工事となるとかかってくる金額も馬鹿にならないのでオフィス物件側がどこまでやってくれるのかといった事前の話合いが大切になってきます。

8 オフィス面積が正確かどうか

ベトナムでは有効面積ではなく、建築面積で計算しますがオフィス面積 80㎡であると大家さんが主張しても実際に測ったところ 75㎡しかなかったりするようなケースは時々あります。平米辺りでの賃料を課せられますのできちんと面積が正確かどうか確認する事も大切です。

物件の押さえ方

条件の良い物件はすぐに借り手が付きますので借りたいと思う良い物件が見つかった際には口約束は行わずに多少の手付金を払いその時の条件等を明記した覚書きと署名を大家さんから頂く事でほぼ確実に物件を押さえる事が出来ます。また契約を行わなかった際には通常、手付金は返却されませんので注意が必要です。

契約の際の注意点(賃貸料・契約期間)

契約書には事前に交渉して承諾をもらった内容が含まれていない事が多々ありますので、確認が必要となります。事前にそういった事を防ぐ為にも交渉終了時には条件等を書面にして大家さんに書名をしてもらい書面を一通、大家さんの確認用に渡しておく必要があります。

1 オフィス物件の賃貸料について

契約書において賃料には何が含まれているかを後で問題にならない為にも明記しておく必要があります。

2 オフィス物件の契約期間について

オフィス物件の契約期間は 2 年が一般的になっており、契約更新時に賃料を上げてくる大家さんもいる為に会社によっては 3年~5年の長期賃貸契約を結ぶ会社もあります。
現時点では今後多くのオフィス物件がホーチミンに出来る為、需要と供給の関係で賃料相場は下がってくるものと予想する事が出来ますので契約期間を短くしておく事は後々有効かもしれません。

3 契約期間内の途中解約について

一般的に一ヶ月前までに書類通知を行えば契約の解約は可能となっておりますが、多くの場合は保証金は返却されない条件となっております。ですので事前に確認及び条件について交渉しておく事が必要であります。なお、保証金の返却は最終月の電話料金や光熱費の精算後となっておりますので保証金の返却は最終月から一ヵ月後となる場合もあります。

4 支払い条件

銀行振り込みが主流となっており、賃料は前家賃として支払う必要があります。契約書に明記される通貨はVNDでありますが、基本的にベトナム現地法人が出来るまでは国外からドル送金での支払いも可能となっております。
賃料の支払いについて契約書には期限が明記されており、期限を過ぎて支払った場合にはペナルティーが課せられますので注意が必要です。

5 オフィス物件契約に必要なお金

一般的に賃料の2ヶ月~3ヶ月分の保証金が必要となり、入居時には一ヵ月分の前家賃の支払いも必要となります。また、物件によってはオフィスの改装工事も必要となりますので初期費用は多めにみておく必要があります。

6.契約相手(法人か個人か)

オーナー様の本人確認(また貸しでないかどうか)について最低限の確認が必要です。また、個人名義の場合には、納税証明書が発行できない場合が
多々ありますので、同時に交渉しましょう。

7.物件表示

基本的なことですが、住居表示と一致していることを確認しましょう。事後に法人を設立する場合は、正確な住所表示を求められることもあります。
また、事後の登記手続時にオーナー様の本人確認にも役立ちます。賃貸場所の確認と同時に、また、共用スペースや車道からの導線をきちんと確
認しておきましょう。もし自分勝手に共用スペースだと思い込んでいた場所が、事後にそうではなかったと判明した場合には、大変なことになりますので、後悔しないように基本的な確認を行いましょう。トイレが共用なら、当然トイレの確認も忘れずに。

8.不動産賃貸収入税

オーナー個人に対する不動産収入税が課税される関係で、この費用を誰が負担するのか明確にしておきましょう。

9.賃借名義人

法人設立時の予定で、先に別名義で賃借する場合、事後の新法人に切り替えが可能であることを予め合意し、契約書内に明示しましょう。また、法人設立後などに看板やポスターなど視認性を強調したい賃貸物件を狙いとされている場合には、これらも合わせて確認しておきましょう。
そして、これらの確認事項は口頭だけに留めずに、きちんと条件として契約書に明示してもらうよう交渉しましょう。

10.契約関係者

なるべく契約関係者の方は、その立場を契約書に明記するようにしましょう。

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